乐动体育2023 中国物业服务百强企业研究报告

发布时间：2023-04-26 08:55:00 丨 浏览次数：

　　乐动体育2022 年，百强企业管理面积均值达到 6400.62 万平方米，同比增速为 12.43%，较上一年下降 4.24 个百分点。合约面积均值增至 8574.16 万平方米，同比增长 11.59%，亦呈现明显放缓迹象。

　　2022 年，TOP10 企业管理面积均值达 4.01 亿平方米，是百强企业均值的 6.27 倍。

　　从管理面积来源看，百强企业对关联方项目的依赖程度逐步降低，第三方在管面积占比持续提升。2022 年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至 54.72%，较去年提升 1.07 个百分点。从管理面积增量看，第三方项目拓展更具增长潜力，重要性突出。

　　市场竞标和合资合作成为重要的拓展手段；并购更谨慎、注重质量和战略协同，大宗交易减少，国企并购成为重要力量；地产关联公司对物业公司发展的支持逐步弱化。长期看，地产关联公司只能为物业公司的规模发展提供补充，不再是依靠。

　　IFM（Integrated Facility Management）是在非住宅项目的基础上对存量的深度挖掘，乐动体育乐动体育拓宽了规模边界。部分百强企业争相布局 IFM 领域，引领行业新的发展方向，打开市场更大的想象空间。

　　IFM 的沃土主要是非住宅领域，加强非住宅项目的拓展是当前行业的重要趋势。2022 年，百强企业非住宅业态管理面积占比达 35.28%，较上一年增长 1.39 个百分点，且近几年呈现逐年递增的趋势，表明越来越多的企业在拓宽管理业态，挖掘非住宅领域的蓝海市场。

　　此外，百强企业勇于跳出传统的单个物业项目管理形态，将服务空间由社区延伸至城市，实现了服务规模的全新突破。

　　2022 年，百强企业约 62.66% 的管理面积位于五大城市群，较 2021 年提升 1.32 个百分点，分布较为集中。其中，长三角、珠三角城市群管理面积占比分别为 21.21%、12.64%，较上一年分别增长 0.74、0.55 个百分点，增长较快；长江中游、成渝城市群面积比例分别为 9.91%、8.71%，增长较为平缓。

　　越来越多的百强企业结合自身资源禀赋及战略方向精准聚焦重点城市进行深耕，提升重点城市服务密度，有利于资源整合和匹配，形成一定规模效应，优化运营管理。

　　此外，在做好精耕深拓的基础上，百强企业也需要适度拓展新的城市。目前新拓城市的主要策略由原来对地产关联方的跟随政策转变为通过竞标、跨区域合作、并购等形式实现，体现了百强企业更多的主观能动性和战略选择性。

　　2022 年，百强企业营业收入均值达 14.82 亿元，同比增长 10.62%，较上年下降 3.59 个百分点；TOP10 企业营业收入均值达 131.01 亿元，同比增速为 22.24%，显著下降，但仍是百强企业的近 2 倍，头部效应显著。

　　从具体构成来看，2022 年，基础物业管理收入占比最大，达 79.08%，较上一年有所提升，稳定性和抗风险能力更好；增值服务收入均值约为 2.70 亿元，占营业收入的 18.22%，较上一年下降 3.3 个百分点，这与前几年的发展趋势相反；创新型服务收入占比约为 2.7%，较上一年有所提升。

　　2022 年，百强企业社区增值服务均值约 1.65 亿元，同比增长 6.57%，受疫情及宏观经济影响增速放缓。其中空间运营、资产运营、生活服务三大主要板块合计收入占比约 83.27%。

　　百强企业发展增值服务更聚焦，重点发力 1~3 项细分业务，将服务做专做精，其他服务则是量力而行。此外，百强企业充分发挥自身资源优势，打造具有特色的社区增值服务。

　　目前，城市服务、IFM、商业运营、智能科技服务等创新型服务为行业打开了更大的市场空间。2022 年百强企业创新型服务收入均值 0.40 亿元，在营收中占比 2.70%，且占比逐年提高。

　　城市服务是突破传统物业范畴，转为 大物业 城市管理 的全新定位。百强企业对城市服务的探索已有 5 年的时间，近几年发展非常迅速。IFM 具有综合性、系统性、专业性的特点，目前物业服务企业在该领域尚处于探索阶段，参与度不高，业务渗透率较低，未来仍有较大的挖掘空间。商业运营管理是聚焦商办物业管理的百强企业特有的业务板块，呈现出专业性强、利润率高等特征，近几年碧桂园服务、融创服务等以住宅为主的物业服务企业也在布局此赛道，逐步形成专门的业务板块。

　　增收不增利 特征明显。原因主要有以下几方面，首先，非业主增值服务作为高毛利业务，在 2022 年受到了很大影响，极大影响了盈利水平；其次，前两年存在为了增加规模而激进并购的现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，甚至出现商誉减值问题；再次，社区增值服务在疫情管控及宏观经济承压的影响下，不少业务的开展受到限制，利润贡献受到冲击；最后，疫情管控增加了物业公司的运营管理成本。

　　经过一段时间的快速扩张后，行业已开始进入理性回归、高质发展阶段。百强企业以品质服务为支撑，促进管理规模稳步扩张，扩大品牌影响力，延伸增值服务，进而实现全面高质量发展。

　　2022 年，百强企业物业服务费收缴率均值为 93.51%，项目留存率均值为 98.33%，继续保持高位。服务费收缴率和项目留存率是体现服务水平的重要指标，是客户对服务质量评判的直观表现。

　　为保障服务品质，百强企业以标准化为基点，逐步推进 四化建设 ，即服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化。

　　在保障高服务品质的前提下，百强企业通过提升项目密度，开展多元增值服务提升浓度，借助智能化的管理手段提高运营效率，实现 优 价。

　　2022 年全国物业服务满意度评价结果并未延续前两年的增长趋势，行业整体的满意度得分为 78.1 分，较去年下滑 2.6 分，印证了行业在高速成长后需要回归服务本质的深刻诉求。

　　百强企业尤其头部企业针对各细项短板进行逐一改善，持续进行智慧化建设为业主提供更多便利，进一步优化投诉流程及时解决业主遇到的问题，开展丰富的社区文化活动满足人们的情感需要，赢得业主信任。

　　根据 中国房地产业中长期发展动态模型 ，截至目前，商品房竣工面积、学校、医院、交通枢纽站、园区等建成面积及老旧小区等存量面积近 300 亿平方米，按照各业态平均物业费加权平均计算可得，市场规模超万亿元。未来该市场仍将保持稳定增长。

　　储备项目作为企业后续发展的强力后盾，2022 年百强企业合同储备项目均值达 117 个，合同储备项目面积均值为 2094.36 万平方米，较去年分别增长 4.96% 和 5.21%，为未来企业高质量发展提供了有力支撑。

　　经过多年探索和发展，百强企业的社区增值服务实现 从有到全，从全到优 的阶段性变化，逐步聚焦重点赛道，如家政服务、美居服务、社区零售等，为行业挖掘更多专业细分市场。

　　城市服务和 IFM 的市场空间逐渐被打开。预计到 2025 年，物业企业参与城市服务的潜在市场容量为 9707.5 亿元。我国 IFM 服务市场目前的规模约 6260 亿元，预计到 2026 年将增长到约 10699 亿元。

　　截至 2023 年 3 月 31 日，行业总市值约为 3651 亿元，距两年来的最低点 2613 亿已反弹约 40%。板块平均市盈率约为 9 倍，2023 年第一季度保持稳定。

　　行业基本面并未改变，物业板块具备弱周期性，现金流好，抗风险能力强，成长性好等特点。IPO 仍有机会，资本价值有望回归，资本市场有望持续扩容，专业赛道佼佼者、国资企业、规模型企业或将成为 IPO 入场券的优先获得者。

　　物企独立性持续增强、更加冷静和理智的战略布局以及关联方的 出清 ，有助于行业开启新的发展周期。

　　2022 年，百强企业本科及以上人员占比 12.12%，同比增长 0.3 个百分点；大专学历人员占比 23.01%，乐动体育增长 0.15 个百分点，对高学历、专业型、复合型人才的需求更大。

　　百强企业积极完善招人、选人、用人机制，广纳优秀人才，为企业增添活力，积极吸纳应届毕业生，并构建完备培训计划，帮助校招生完成从学生到职场人士的转变，迅速提升员工的素质水平，畅通员工晋升通道，实现员工与企业的共同发展。

　　在就业承压的背景下，物业服务百强企业基本保持了自身员工体系的稳定，创造了大量的就业岗位，为促就业、稳就业做出了积极贡献。百强企业除提供包括管家、保安、保洁、绿化、维修在内的基础服务岗位外，还提供包括数据分析、系统架构师、置业顾问等专业技术岗位，以及专门为应届生设置管培生岗位，在解决基层劳动者和应届生就业问题，促进社会和谐稳定方面发挥了重要作用。此外，百强企业坚持诚信经营，依法纳税，承担起了纳税责任与义务，充盈了国家财政收入。

　　在基层治理的过程中，百强企业参与了包括老旧小区改造、养老服务、保障房管理、乡村振兴和公共突发事件防控等重要环节，逐步创新基层治理模式，有效解决部分基层治理难题，充分发挥积极作用。

　　百强企业响应政策号召、推进 ESG 实践，探寻绿色物业管理新模式，助力国家 双碳 目标实现，有利于企业实现可持续发展。在具体创新绿色发展实践方面，百强企业始终将减排降耗作为企业的重要责任，大力发展绿色办公，倡导绿色出行，推进节能改造，提高运营效益。

　　行业发展进入关键时期，前途光明，道路曲折。物业服务企业应根据自身情况制定发展战略，积极布局多业态，拓展多元业务，借助科技与资本力量，实现高质量发展，继续推动行业大步向前。

　　我们确信在物业管理行业快速变革的关键时期，IFM 将为物业企业发展打开新的经营思路，带来新的增长机会，成为新的赛道。

　　IFM（Integrated Facility Management 的简称）直译为综合设施管理，是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系。根据不同产品类型，可将 IFM 服务内容细分为七大类：设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）。IFM 作为满足企业多元服务需求的有力抓手，综合考虑人、财、物、空间、技术等要素在整合过程中的重要性，其特点可总结成 六化 ，分别是定制化、多元化、场景化、碎片化、精细化、差异化。

　　国内庞大的非住宅物业规模奠定了 IFM 业务拓展的基础。我们以中国非住宅物业规模作为基础，通过加权平均法估算出我国物业管理行业 IFM 服务市场需求规模将由 2022 年的约 6260 亿元，增长至 2026 年的约 10699 亿元，年均复合增长率达 14.07%。

　　在 IFM 国际巨头的成长实践中，战略导向的收并购和持续的业务拓展是关键。在并购标的的选择上，IFM 国际巨头企业倾向于细分领域或特定区域的专业细分龙头企业，通过 掐尖式 收并购，实现企业业务的跨越式发展。通过产业链上的强势业务形成的客户黏性和竞争优势，快速切入细分赛道，是企业实现 藤蔓式 业务拓展的关键。

　　我们通过深入剖析三大 IFM 国际巨头企业：索迪斯、爱玛客、欧艾斯的发展历程和经营亮点，尝试为国内物业服务企业在探索 IFM 道路上带来一些启发。索迪斯、爱玛客、欧艾斯分别在团餐服务、制服服务和清洁服务领域取得了卓越的市场成绩，它们以各自优势业务为触角横向切入医疗、学校、养老等业态，并在广大的客户基础上探索多元化服务，最终确立了当前的市场地位。

　　IFM 在国内发展尚处于起步阶段，国内企业在布局 IFM 领域的实践过程中，基本形成了自上而下的战略导向和自下而上的需求导向两种布局模式，重点开展了三大业务：团餐服务、综合服务和设施管理。中指研究院